Betriebskostenabrechnung – keine Hexerei

Ca. 80 % der von Nicht-Profis erstellten Betriebskostenabrechnungen sind falsch. Dabei ist das gar nicht so schwierig, wenn die Grundregeln beachtet werden. Das hat der BGH kürzlich nochmals klargestellt (Urteil vom 19. Juli 2017, AZ. VIII ZR 3/17).

Es ist zu unterscheiden, ob die Abrechnung formell in Ordnung ist und ob sie inhaltlich richtig ist.

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen.

Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.

Vier Angaben sind stets erforderlich: 1. Eine exakte Angabe der Kostenposition 2. Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten. 3. Die Angaben der Erläuterung der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel. 4. Die Berechnung des Anteiles des Mieters u (vgl. grundlegend BGH, Urt. v. 29.01.2016 – VIII ZR 93/15).

Trotzdem wird das oftmals nicht beherzigt, z.B. werden Positionen wie „allgemeine Kosten“ berechnet, oder es wird nur das Ergebnis der Heizkostenabrechnung, d.h. der auf den Mieter entfallenden Anteil mitgeteilt.

Ist die Hürde überwunden, so ist zu fragen, ob die Abrechnungen auch im engeren Sinne „richtig“ ist. Ist die Kostenposition überhaupt vereinbart, stimmt der Verteilerschlüssel, wurde richtig gerechnet, sind die Vorauszahlungen eingestellt? Selbstverständlich berühren evtl. materielle Fehler in einer Abrechnungsstelle nur die jeweilige, einzelne Position, sie „infizieren“ also nicht die übrigen Abrechnungspositionen.

Zum Schluss setzt sich eine evtl. Minderung der Miete (z.B. wegen Schimmel) auch in den Betriebskosten fort. Auch hier darf anteilig abgezogen werden!

Fazit:

Die Regeln zur Abrechnung von Betriebskosten sind klar, wer sich unsicher ist, sollte Profis ans Werk lassen.


Dr. Werner Wengenroth

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht



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