Wegfall des Eigenbedarfs – zeitliche Grenze der Berücksichtigung

Der Vermieter kündigt Wohnraum wegen Eigenbedarf. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für den geschützten Personenkreis als angemessen sieht. Das Gericht und noch viel weniger der Mieter ist daher nicht berechtigt, seine Vorstellungen von einem angemessenen Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen (vgl. BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14).

Was geschieht wenn der Eigenbedarf entfällt?
Das kann durch den Tod des Bedarfsberechtigten geschehen, oder der Vermieter, der Pflegeperson in die Mietwohnung einquartieren will, zieht ins Seniorenheim. Viele weitere Konstellationen sind denkbar.

Bis zu welchem Zeitpunkt „beeinträchtigt“ der Wegfall die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung?
Der BGH hat hier eine klare Linie gezogen, leider wird das nicht immer von den Gerichten und der Kommentarliteratur ausreichend berücksichtigt.

 

BGH, Urt. v. 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 (bestätigt durch BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15)

„Der Wegfall des zunächst vorhandenen Eigenbedarfs soll nach einer Ansicht nur dann berücksichtigt werden, wenn er bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eingetreten ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1992, 1489; OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54; LG Berlin, Grundeigentum 2004, 1527; Bamberger/Roth/Reick, BGB, § 573 Rdnr. 57, 58; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 Rdnr. 29; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 74; von Stebut, NJW 1985,289, 295).

Eine andere Auffassung stellt auf den Zeitpunkt der Rechtskraft eines Räumungsurteils oder den Ablauf einer rechtskräftig ausgesprochenen Räumungsfrist ab (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = ZMR 1993, 335; LG Köln, WuM 1994, 212; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnrn. 98, 99; unklar, aber ebenso wohl Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnrn. 87,88 und Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 55).

 Eine dritte Meinung bejaht schließlich die Berücksichtigung des Wegfalls des Eigenbedarfs sowie eine entsprechende Mitteilungspflicht des Vermieters bis zum Auszug des Mieters aus der Wohnung, wobei teilweise auf die Möglichkeit der Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) verwiesen wird (so BayObLGSt 1987, 8 = NJW 1987, 626; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = WuM 1993, 405; LG Heidelberg, WuM 1992, 30; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 Rdnrn. 61, 62; Müller/Walther/Krenek, Miet- und Pachtrecht, Teil C (BGB) § 573 Rdnr. 33; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 71 – 74; unklar Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 16).

2. Der Senat teilt die erstgenannte Auffassung. Sie bringt die berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter zu einem angemessenen Ausgleich und sorgt für Rechtsklarheit.“

 

BGH, Urt. v. 04.06.2008 – VIII ZR 292/07 (zur zeitlichen Grenze der Andienungspflicht)

„Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, muss der wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten (Senatsurteil vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 – noch zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF, nunmehr § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.“

 

BGH, Urt. v. 13.10.2010 – VIII ZR 78/10 (zur zeitlichen Grenze der Andienungspflicht)

„Nach der Rechtsprechung des Senats hat der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.“

 

BGH, Urt. v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 (amtlicher Ausdruck, S. 36 – Bestätigung der zeitlichen Grenze Ende der Kündigungsfrist, Bestätigung BGH, Urt. v. 09.11.2005 – VIII ZR 339/04) 

„Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der Anbietpflicht an der Eigenbedarfskündigung festhält. Zwar hat der Senat entschieden, dass in den Fällen, in denen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 VIII ZR 339/04, aaO S.81 f.).“

 

Fazit: Fällt der Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist weg, so bleibt die Eigenbedarfskündigung wirksam.


Dr. Werner Wengenroth

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht



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