Viele Teilungserklärungen sehen Sondernutzungsrechte von Wohnungseigentümern oder Teileigentümern vor: z. B. Sondernutzungsrechte an Parkflächen, Carports oder Garagen. Damit verbleiben diese Gegenstände im Gemeinschaftseigentum, d. h. das Carport gehört weiterhin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Sondernutzungsberechtigte hat jedoch unter Ausschluss aller anderen Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht. Muss der Sondernutzungsberechtigte auch die Instandhaltungskosten hierfür tragen?

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG entscheidet die Gemeinschaft über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Der gesetzliche Regelfall hinsichtlich der Kostentragung ist in § 16 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt, nämlich Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Hiervon kann durch Beschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG abgewichen werden. Dabei sind folgende Schranken zu berücksichtigen:

Keine Übertragung der Erhaltungslast auf den Sondernutzungsberechtigten (Erhaltungslast bedeutet, dass der Belastete auch die Entscheidungen über die Maßnahmen eigenverantwortlich zu treffen hat).

Kein genereller Beschluss (abstrakt) für alle Kosten, sondern jeweils nur zu einer Einzelfallmaßnahme die Kostentragung.

Keine Willkür: Unter dem Gesichtspunkt der Kostengerechtigkeit ist die alleinige Nutzung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes ein angemessenes Kriterium, diesem Berechtigten auch die Kosten aufzuerlegen.

Unter Umständen kann sich jedoch ein Vertrauensschutz gebildet haben, hier sollte man die Beschlüsse der letzten Jahre darauf hin überprüfen.

Unter Umständen ergibt sich auch Vertrauensschutz aus dem Umstand, dass eine rückwirkende Verpflichtung zur Kostentragung (z. B. Maßnahme bereits beschlossen oder gar abgewickelt) unbillig wäre.

Der Mieter zieht in die Wohnung und möchte dort bauliche Veränderungen vornehmen (z. B. neue Fußböden, neue Waschbecken). Der Vermieter erlaubt das. Nach Kündigung und Auszug verlangt der Mieter Kostenersatz für die von ihm vorgenommenen Veränderungen.

Zu Recht? 

Zunächst ist zu prüfen, ob die Veränderungen wegen beachtlicher Mängel der Mietwohnung ersatzfähig sind. Das ist regelmäßig ausgeschlossen, weil der Mieter in Kenntnis des Zustands der Wohnung den Mietvertrag eingegangen ist. Die Mängelrechte sind damit ausgeschlossen. Dann kann der Mieter nicht im Nachhinein vermeintliche Mängelbeseitigungskosten hierfür beanspruchen.

Handelt der Mieter also ausschließlich im eigenen Interesse der Umgestaltung der Wohnung (Anpassung auf die eigenen Bedürfnisse), so fehlt ihm regelmäßig der sogenannte „Fremdgeschäftsführungswille“. Weil er im Rechtssinne ein eigenes Geschäft mit den Veränderungen durchgeführt hat (nämlich die vom Vermieter nicht gewollte und auch nicht vereinbarte Vorabsanierung der Mietwohnung), kann er auch nicht im Nachhinein dem Vermieter das aufdrängen.

Noch klarer ist die Rechtslage, wenn die Vermieterseite die Veränderungen nicht ausdrücklich genehmigt, sondern nur duldet. In dieser Duldung und einem möglichen Verzicht auf Rückbau der Veränderungen nach Auszug liegt nämlich keine Genehmigung, mit einer möglichen Erstattungspflicht (so beispielsweise Amtsgericht Westerburg, Urteil vom 25.09.2023 – 23 C 375/23).

Praxistipp: Jeder Mieter, der in die Mietwohnung investiert, sollte vorher mit dem Vermieter klären, ob er das darf und ob ihm hierfür die Kosten ersetzt werden. Bleibt das offen, so kann der Mieter regelmäßig keinen Kostenersatz beanspruchen.

Die Zwangsräumung einer Wohnung durch den Gerichtsvollzieher kann sehr teuer werden. Wird der Gerichtsvollzieher beauftragt, nicht nur die Mieter und die anderen Personen, die im Räumungsurteil aufgeführt sind, aus der Wohnung zu holen, sondern auch das Mobiliar zu räumen, so wird es sehr teuer. Es werden Möbelpacker bestellt, es müssen Abstellräume für die Möbel angemietet werden. Sind die ehemaligen Mieter vermögenslos, so bleibt der Vermieter auf den hohen Kosten sitzen.

Daher besteht die Möglichkeit des beschränkten Räumungsauftrags (§ 885a ZPO). Dann werden nur die Mieter aus der Wohnung entfernt, und alles, was die Mieter zurückgelassen haben, bleibt in der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher erstellt dann ein Verzeichnis des Mobiliars. 

Was geschieht aber dann mit den zurückgelassenen Sachen des Mieters?

Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht (Müll), kann der Vermieter jederzeit vernichten. Die übrigen Sachen kann der Vermieter verwerten, wenn die Mieterseite sie nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung abfordert. Sachen, die einen Börsen- oder Marktpreis haben, können durch freihändigen Verkauf veräußert werden. Die übrigen Sachen sind (mit Ausnahme von Geld, Wertpapieren, Urkunden und sonstigen Kostbarkeiten) zu versteigern. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.

Da in der Praxis die zwangsgeräumten Mieter in der Regel die wertvollen und nützlichen Dinge zuvor mitgenommen haben, dürfte ein Großteil der Hinterlassenschaften der Abfallentsorgung anheimfallen.

Ist das Mietverhältnis beendet, so muss der Vermieter die Mietsache zurückgeben. Hierzu ist diese von den Gegenständen des Mieters zu räumen, dem Vermieter sind alle Schlüssel zu übergeben.

Die Mieträume sind bei fehlender Vereinbarung im üblichen, also ursprünglichen Zustand, zurückzugeben. Bei unrenoviert übergebenen Mieträumen schuldet der Mieter grundsätzlich selbst bei einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen. Aus einer nachvertraglichen Obhutspflicht folgt, dass die Räume besenrein zurückzugeben sind. Hierüber bestehen oftmals unterschiedliche Auffassungen bei Vermieter und Mieter.

Was ist besenrein?

Der BGH versteht hierunter die Beseitigung grober Verschmutzung. Die Räume sind also (nur) zu fegen bzw. auszusaugen, grobe Verunreinigungen an Böden, Wänden und Decken sind zu entfernen. Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen. Fenster müssen nicht geputzt werden. Spinnweben müssen entfernt werden.

Die Grundreinigung von Polstern, Gardinen, Teppichen oder Sanitäranlagen ist nicht zu verlangen, zumindest solange keine Substanzschäden vorliegen.

Sind also durch die unterbliebene Reinigung Schäden entstanden, Verschmutzungen also, die mit der üblichen Grundreinigung nicht mehr entfernt werden können, so steht dem Vermieter ein entsprechender Schadensersatzanspruch zu. Das dürfte beispielsweise bei Urinstein gegeben sein, der nicht mehr zu lösen ist, ebenso bei Kalk- und Seifenresten, die Versteinerungen gleichkommen.

Nikotinablagerungen durch Rauchen sind grundsätzlich keine Beschädigung der Mietsachen, sondern Folgen eines vertragsgemäßen Gebrauchs. Diese Ablagerungen sind allerdings dann ein Schaden - und vom Mieter zu beseitigen - wenn sie mit den üblichen Maßnahmen der Schönheitsreparaturen nicht zu beseitigen sind: Das bedeutet also, dass beispielsweise zunächst eine sog. Nikotinsperre notwendig ist, Streichen also nicht genügt (vgl. hierzu Schmidt-Futterer § 546 BGB, Rz. 49). Das gilt ebenso, wenn Toilettendeckel vom Nikotin eingefärbt sind.

Fazit:
Am Ende des Mietverhältnisses ist keine blitzsaubere Wohnung zurückzugeben, eine für lange Zeit unterbliebene Reinigung kann jedoch allerdings zu Schäden an der Mietsache führen. Dann steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch zu.

Der Mieter zieht aus und hinterlässt Schäden an der Wohnung. Der Vermieter bleibt gelassen, hat er doch eine Barkaution. Sieben Monate nach Auszug rechnet der Vermieter die Kaution ab und streicht den Kautionsbetrag ein. Er erklärt Verrechnung mit seinen Schadensersatzansprüchen. Der Mieter wendet ein, das sei zu spät.

Zu Recht?

Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache (und wegen nicht erfolgter Schönheitsreparaturen) verjähren innerhalb von 6 Monaten. Der Vermieter muss sich also beeilen, bis zur Schadensfeststellung und Erstellung von eventuellen Kostenvoranschlägen dauert es bisweilen Monate. Muss er dann auch innerhalb der 6 Monate die Aufrechnung gegen die Kaution erklären?

Grundsätzlich genügt es, wenn sich der Schadensersatzanspruch (wegen Beschädigung) und der Kautionsrückzahlungsanspruch (Anspruch nach Mietende) unverjährt gegenüberstanden. Dann wirkt die Aufrechnung zurück, die sogenannte Aufrechnungslage bleibt erhalten.

Hier kommt das Kammergericht Berlin (vergleichbar dem OLG) ins Spiel (B. v. 02.12.2019). Danach ist der Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache zunächst ein Anspruch gegen den Mieter auf Wiederherstellung (sogenannte Naturalrestitution), d.  h. der Mieter muss selbst Hand anlegen.

Anstatt dessen kann der Vermieter den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen; nur: von dieser Möglichkeit muss auch Gebrauch gemacht werden, damit der Anspruch, gerichtet auf eine Geldleistung, auch entsteht. Erfolgt das nicht, dann ist keine Geldforderung entstanden. Es ist bei einer ungleichartigen Forderung (Naturalrestitution statt Geldanspruch gegenüber Kautionsrückzahlung) geblieben, weshalb die Aufrechnung bereits scheitert.

Diese Ansicht ist durchaus umstritten, beispielsweise das Landgericht Wuppertal (Urt. v. 27.08.20215) ist der Ansicht, die Bezifferung sei eine reine prozessuale Anforderung.

Praxistipp:
Vermieter sollten innerhalb der ersten 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache alle Ansprüche klären, beziffern, mit der Kaution verrechnen und dem Mieter zugangssicher mitteilen. Dann stellt sich die Frage der Verjährung erst gar nicht.

Die Betriebskosten und insbesondere die Heizkosten steigen. Können Vermieter deswegen schon jetzt die Vorauszahlungen erhöhen?

Nach der gesetzlichen Regelung kann die Betriebskostenvorauszahlung nach einer Abrechnung seitens des Vermieters erhöht werden. Die Betriebskostenabrechnung (mit einer Nachzahlungspflicht zulasten des Mieters) ist also die Voraussetzung für eine Erhöhung. Dann kann der Nachzahlungsbetrag durch 12 dividiert werden und auf die bisherigen Betriebskostenvorauszahlungen aufgeschlagen werden. Es werden allerdings Stimmen der Fachliteratur laut, wonach dem Vermieter ein Sonderanpassungsrecht zuzubilligen ist, und zwar nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Das soll möglich sein, wenn der Vermieter im konkreten Fall darlegen kann, dass er trotz ordentlicher kaufmännischer Kalkulation und Mittelverwendung nunmehr ein Darlehen aufnehmen muss, um den Energiebezug durch den Versorger zu finanzieren. Gerichtliche Entscheidung hierzu gibt es bislang nicht. Aus meiner Sicht wären die Erfolgsaussichten  in einem Gerichtsverfahren zweifelhaft. Gleichwohl kann es aber auch für den Mieter vorteilhaft sein, freiwillig die Vorauszahlung zu erhöhen, damit die zu erwartenden Nachzahlungen erträglich bleiben. Deshalb empfiehlt es sich für Vermieter, zügig das vergangene Betriebskostenjahr. abzurechnen, damit zumindest diese Preissteigerungen durch eine Erhöhung der Vorauszahlung abgefangen werden können. Daneben kann unter den dort genannten Voraussetzungen nach der Heizkostenverordnung für die Zukunft der verbrauchsbezogene Abrechnungsanteil auf 70 % gesteigert werden.

Praxistipp:
Zweimaliges tägliches Sturzlüften (für jeweils ca. 10-15 Minuten) spart Energie, weil sich die ausgetauschte Luft besser erwärmen lässt. Zudem wird damit Schimmel am besten vermieden.

Ein Mieter hatte Anlass zu einer Kündigung gegeben. Die Kündigung wurde sowohl in der Form der fristlosen Kündigung als auch in der Form der ordentlichen Kündigung ausgesprochen. Im Räumungsprozess wurde dann ein Vergleich geschlossen, wonach sich der Mieter verpflichtet, nach einigen Monaten auszuziehen. Als das Datum nahte, gab er an, er habe keine Ersatzwohnung gefunden. Deshalb wurde der Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt. Danach hatte der Mieter eingewandt, er sei wegen aktueller Suizidgefährdung nicht in der Lage auszuziehen. Wie hat das zuständige Amtsgericht entschieden?

Der Verweis auf fehlenden Ersatzwohnraum ist bei der derzeitigen Wohnungssituation gerechtfertigt, nicht jedoch, wenn der Mieter monatelang Zeit zur Wohnungssuche hat. Ebenso ist ein Wohnungswechsel ein erheblicher Einschnitt in der Lebensplanung, bestehende Erkrankungen können dadurch erschwert werden. Dies hat das Amtsgericht berücksichtigt. Dem Mieter wurde zur Auflage gemacht, sich freiwillig in eine stationäre Behandlung zu begeben. Wurde die Aufnahme ins Krankenhaus nicht zu Beginn der Räumung nachgewiesen, so wurde der Gerichtsvollzieher angewiesen, zur Räumung die Polizei mitzunehmen. Damit sollte der Gerichtsvollzieher in die Lage versetzt werden, einem eventuellen Selbstmord vorzubeugen und den Mieter - gegebenenfalls auch gegen dessen Willen - einweisen zu lassen. Im Nachhinein, nach Räumung, hat sich glücklicherweise ergeben, dass der Mieter einen Selbstmord wohl nicht in Betracht gezogen hat. Der Vermieter hat zuvor selbst auch die Polizei informiert, und  Ermittlungen wegen versuchter Nötigung/Erpressung angeregt (Amtsgericht Westerburg, Beschluss vom 14.2.2022 – 12 M 247/22).

Die Betriebskosten (umgangssprachlich „Nebenkosten“) stellen einen erheblichen Teil der Miete dar, insbesondere wenn die Energiekosten steigen.

Regelmäßig ist vertraglich vereinbart, wonach der Mieter zur Kaltmiete eine Betriebskostenvorauszahlung leisten muss. Über diese Vorauszahlungen ist nach Ende des Abrechungszeitraums abzurechnen.

Werden Betriebskosten abgerechnet, so hat der Mieter Anspruch auf Einblick in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege (Belegeinsicht). Bis dahin darf die Nachzahlung zurückgestellt werden. Der Mieter hat allerdings grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass ihm Kopien der Belege zugesendet werden. Der Mieter darf die Belege am Mietobjekt einsehen. Zu diesen Belegen gehört nach einem Urteil des BGH vom 09.12.2020 auch der Zahlungsbeleg zur jeweiligen Rechnung. Ein besonderes Interesse hieran muss der Mieter nicht geltend machen. Der Mieter hat nämlich immer ein Interesse hieran zu erfahren, ob die Rechnung vollständig beglichen wurde, oder im Nachgang Rabatte oder ähnliches eingeräumt wurden.

Praxistipp:
Der Vermieter, der nichts zu verbergen hat, sollte großzügig Einblick gewähren, das schafft Vertrauen. Überweisungsnachweise sollten Mieter zugleich mit dem Rechnungsbeleg abheften, das spart nachträgliches Suchen und beschleunigt die Nachzahlung.

Gefriert eine Wasserleitung, so kann sie platzen. Durch das austretende Wasser kann erheblicher Schaden verursacht werden, insbesondere in einer Wohnungseigentumsanlage. Das Wasser findet seinen Weg in die Geschossdecken, die Wände und die Einbauten in anderen Wohnungen.

Sollte ein Mieter für die fehlende Beheizung verantwortlich sein, so ist der vermietende Wohnungseigentümer nicht allein deshalb zum Schadensersatz gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, so der BGH in seinem Urteil vom 18.12.2020 (V ZR 193/19).

Der vermietende Eigentümer müsse nämlich nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass ein Mieter die Räume auch bei strengem Frost nicht beheizt. Deshalb sei der vermietende Eigentümer auch kein „mittelbarer Handlungsstörer“. Nur wenn feststehe, dass der Schaden zumindest auch von der Beschaffenheit des Bauteils (hier: eventuell fehlerhafte Isolierung der Wasserleitung) ausgehe, sei auch der vermietende Eigentümer als sogenannter „Zustandsstörer“ verantwortlich, d.h. zum Schadensersatz verpflichtet.

Ist allerdings der vermietende Eigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, so hilft auch ggf. nicht die Gebäudeversicherung. Sie tritt zwar zunächst gegenüber den geschädigten anderen Eigentümern in der Wohnanlage für den Schaden ein, holt sich jedoch den Betrag aus übergegangenem Recht bei dem vermietenden Eigentümer wieder. Der Schadensersatz kehrt dann ggf. wie ein Bumerang zum vermietenden Eigentümer zurück - jedoch nicht immer, wie der BGH entschied.

Ein Mieter bewohnte eine 5-Zimmerwohnung in einer Berliner Villa. Zum Hausgrundstück gehörten Grünflächen und ein Kinderspielplatz. Der Mieter der Wohnung hatte zwei Hunde dort unangeleint herumlaufen lassen, entgegen den Vorgaben der Hausordnung. Die Vermieterin mahnte den Mieter deswegen mehrfach ab. Der Mieter ignorierte das und ließ seine Hunde weiterhin auf dem Anwesen frei laufen. Die Hunde verkoteten die Grünflächen. Danach kündigte die Vermieterin. Zu Recht

Das Amtsgericht Charlottenburg verurteilte den Mieter zur Räumung, das Landgericht Berlin bestätigte diese Entscheidung, ebenso letztinstanzlich auch der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 02.01.2020 – VIII 328/19). Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann vertragswidriges Verhalten zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen. Besteht dieses vertragswidrige Verhalten nicht im Zahlungsrückstand, so ist vor einer fristlosen Kündigung regelmäßig eine Abmahnung erforderlich.

So war es hier, die verbindliche Hausordnung untersagte das Freilaufen der Hunde, die Abmahnungen waren erfolglos. Zur Rechtfertigung der Kündigung bedurfte es nach Ansicht des Bundesgerichtshofes noch nicht einmal Beschwerden anderer Mieter, ebenso wenig eines Nachweises der Verunreinigung durch die Hunde (Hundekot im Garten).

Praxistipp: Abmahnungen des Vermieters – auch mündlich möglich – nie auf die leichte Schulter nehmen, sie können schnell in eine fristlose Kündigung des Mietvertrages münden. Hier empfiehlt sich anwaltlicher Rat.