Was muss er noch tun?
Wem gehören die Unterlagen?
Die im Besitz des Hausverwalters befindlichen Verwaltungsunterlagen gehören rein eigentumsrechtlich ideell anteilig allen Wohnungseigentümern. Sie sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Sonderverwaltungsvermögens und werden vom Hausverwalter treuhänderisch verwaltet und verwahrt.
Stichtag – Ende des Verwaltervertrags
Unabhängig davon, ob der Verwalterwechsel im laufenden Jahr oder aber am Ende eines Wirtschaftsjahrs erfolgt, ist der ausscheidende Verwalter jedenfalls zur Rechnungslegung verpflichtet. Als nachwirkende vertragliche Nebenpflicht besteht eine derartige Verpflichtung unabhängig von einer Beschlussfassung seitens der Eigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 4 WEG. Bei der Verpflichtung zur Rechnungslegung des ausgeschiedenen Verwalters handelt es sich um eine unvertretbare Handlung, die nach § 888 ZPO zu vollstrecken ist.
Ein Verwalter hat nach Amtsbeendigung gleich aus welchem Grund auch die nachwirkende Nebenpflicht, selbst ohne ausdrücklichen Mehrheitsbeschluss gem. § 28 Abs. 4 und Abs. 5 WEG Rechnung zu legen bzw. einen zeitnahen Status zu erstellen und zu übergeben, der
- eine Übersicht der Gesamteinnahmen und -ausgaben der Gemeinschaft enthält, ebenso
- eine Aufstellung der offenen Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft zum Amtsbeendigungsstichtag,
- auch eine Aufstellung über aktuelle Hausgeldrückstände der betreffenden Eigentümer,
- nicht jedoch noch nicht fällige Einzelabrechnungen.
Beschlusserfordernis?
Der BGH hat in einem Urteil vom 06.03.1997, Az.: III ZR 248/95 herausgestellt, dass die Geltendmachung des Unterlagen-Herausgabeanspruches der Gemeinschaft nach den § 675 BGB, § 667 BGB gegen den ausgeschiedenen Verwalter nicht voraussetzt, dass ein Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung oder Rechnungslegung zustande gekommen sei. Nach Amtsbeendigung ergebe sich die Rechenschaftspflicht auch aus § 259 BGB, anschließend bestehe Herausgabeverpflichtung; die Geltendmachung eines Unterlagen-Herausgabeanspruches sei aber nicht umgekehrt von vorheriger Rechnungslegung eines Geschäftsbesorgers abhängig; auch wenn das WEG in § 28 Abs. 3 und 4 die Rechnungslegung modifiziere, seien rechtsgültige Beschlüsse über Abrechnung oder Rechnungslegung für Unterlagenherausgabeansprüche nicht erforderlich.
Dennoch ist es empfehlenswert, einen ausscheidenden Verwalter ausdrücklich durch einfachen Mehrheitsbeschluss zur Rechnungslegung zu verpflichten, insbesondere bei Abberufungsbeschluss aus wichtigem Grund; zur Rechnungslegung gehört allerdings nicht die Erstellung von Einzelabrechnungen, soweit diese Abrechnungspflichten während der Amtszeit des abberufenen Verwalters noch nicht fällig geworden sein sollten (so auch schon BayObLG, WEM 79, 127).
