Vorab: Ist der Mangel auf das Sondereigentum beschränkt, so stehen alle Ansprüche dem Eigentümer alleine zu. Zum Sondereigentum gehört in materieller Hinsicht sehr wenig, regelmäßig nur Fußboden, Putz, Innentüren, Zuleitungen ab Absperrventil usw. Der gegenständliche Rest des Hauses ist in der Regel Gemeinschaftseigentum (z. B. Wände, Fenster, usw.).
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum wird zwischen „geborenen“ und „gekorenen“ Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft unterschieden. Dem liegt folgender Gedanke zugrunde:
Der Eigentümer soll grundsätzlich nicht alleine von Geldzahlungen profitieren. Umgekehrt soll der Eigentümer aber alleine bewerkstelligen dürfen, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum behoben werden.
Deshalb stehen die Ansprüche, die ausschließlich auf einen finanziellen Ausgleich abzielen, der Wohnungseigentümergemeinschaft zu (geborene Ausübungsbefugnis). Ansprüche die auf eine Nacherfüllung oder Vorschuss für eine Ersatzvornahme abzielen, stehen dem Wohnungseigentümer zur Seite. Das kann aber durch Beschluss jeweils geändert werden. Die geborenen Rechte (Ansprüche mit finanzieller Zielrichtung) können per Beschluss zur Ausübung einem Einzelnen übertragen werden. Gekorene Ansprüche (Nacherfüllung, usw.) können Wohnungseigentümerge-meinschaften durch Beschluss zur Ausübung an sich ziehen.
Die letzte Variante hat dem Charme, dass sich damit die Verjährung nach dem letzten Erwerber von Wohnungseigentum richtet („Der Letzte macht die Tür zu“).
Praxistipp:
Vor Inanspruchnahme eines Verkäufers sollte genauestens durch einen Rechtsanwalt die Ausübungsbefugnis hinsichtlich der Gewährleistungsrechte geprüft werden.
