Ein Mieter bewohnte eine 5-Zimmerwohnung in einer Berliner Villa. Zum Hausgrundstück gehörten Grünflächen und ein Kinderspielplatz. Der Mieter der Wohnung hatte zwei Hunde dort unangeleint herumlaufen lassen, entgegen den Vorgaben der Hausordnung. Die Vermieterin mahnte den Mieter deswegen mehrfach ab. Der Mieter ignorierte das und ließ seine Hunde weiterhin auf dem Anwesen frei laufen. Die Hunde verkoteten die Grünflächen. Danach kündigte die Vermieterin. Zu Recht
Das Amtsgericht Charlottenburg verurteilte den Mieter zur Räumung, das Landgericht Berlin bestätigte diese Entscheidung, ebenso letztinstanzlich auch der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 02.01.2020 – VIII 328/19). Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann vertragswidriges Verhalten zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen. Besteht dieses vertragswidrige Verhalten nicht im Zahlungsrückstand, so ist vor einer fristlosen Kündigung regelmäßig eine Abmahnung erforderlich.
So war es hier, die verbindliche Hausordnung untersagte das Freilaufen der Hunde, die Abmahnungen waren erfolglos. Zur Rechtfertigung der Kündigung bedurfte es nach Ansicht des Bundesgerichtshofes noch nicht einmal Beschwerden anderer Mieter, ebenso wenig eines Nachweises der Verunreinigung durch die Hunde (Hundekot im Garten).
Praxistipp: Abmahnungen des Vermieters – auch mündlich möglich – nie auf die leichte Schulter nehmen, sie können schnell in eine fristlose Kündigung des Mietvertrages münden. Hier empfiehlt sich anwaltlicher Rat.
