Im laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter nicht alleine über die Kaution verfügen. Das gilt nicht nur für ein verpfändetes Sparguthaben, sondern auch für die Barkaution. In diesem Stadium kann die Kaution nur einvernehmlich für Rückstände verwendet werden. Umgekehrt muss der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses regelmäßig binnen 6 Monate abrechnen. Dann kann er einseitig die Kaution einsetzen. Will er sie für Schadensersatzansprüche (Beschädigung der Mietsache, angemahnte Schönheitsreparaturen) verwenden, so muss das innerhalb der sechs Monate nach Mietende erklärt werden. Stehen noch Betriebskostenabrechnungen aus, so kann (lediglich) hinsichtlich des erwarteten Nachzahlungsbetrages die Kaution noch einbehalten werden. Abrechnungsguthaben aus Betriebskosten können demgegenüber auch im laufenden Mietverhältnis zur Tilgung von Mietzahlungen aufgerechnet werden.
Eine Ausnahme hat der BGH allerdings festgestellt (Urteil vom 20.06.2013): Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II und mindert die Erstattung aus der Betriebskostenabrechnung im Folgemonat die Leistung der Agentur für Arbeit, so kann nicht aufgerechnet werden. Dies würde nämlich im Ergebnis zu einer Aufrechnung mit einer unpfändbaren Forderung führen.
Praxistipp:
Zahlungsrückstände im laufenden Mietverhältnis sofort verfolgen, Rückstände nach Beendigung unverzüglich, spätestens innerhalb von 6 Monaten abrechnen. Vorsicht bei Betriebskostenguthaben von Arbeitslosengeld-II-Beziehern.
