Der Mieter zieht aus und hinterlässt Schäden an der Wohnung. Der Vermieter bleibt gelassen, hat er doch eine Barkaution. Sieben Monate nach Auszug rechnet der Vermieter die Kaution ab und streicht den Kautionsbetrag ein. Er erklärt Verrechnung mit seinen Schadensersatzansprüchen. Der Mieter wendet ein, das sei zu spät.
Zu Recht?
Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache (und wegen nicht erfolgter Schönheitsreparaturen) verjähren innerhalb von 6 Monaten. Der Vermieter muss sich also beeilen, bis zur Schadensfeststellung und Erstellung von eventuellen Kostenvoranschlägen dauert es bisweilen Monate. Muss er dann auch innerhalb der 6 Monate die Aufrechnung gegen die Kaution erklären?
Grundsätzlich genügt es, wenn sich der Schadensersatzanspruch (wegen Beschädigung) und der Kautionsrückzahlungsanspruch (Anspruch nach Mietende) unverjährt gegenüberstanden. Dann wirkt die Aufrechnung zurück, die sogenannte Aufrechnungslage bleibt erhalten.
Hier kommt das Kammergericht Berlin (vergleichbar dem OLG) ins Spiel (B. v. 02.12.2019). Danach ist der Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache zunächst ein Anspruch gegen den Mieter auf Wiederherstellung (sogenannte Naturalrestitution), d. h. der Mieter muss selbst Hand anlegen.
Anstatt dessen kann der Vermieter den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen; nur: von dieser Möglichkeit muss auch Gebrauch gemacht werden, damit der Anspruch, gerichtet auf eine Geldleistung, auch entsteht. Erfolgt das nicht, dann ist keine Geldforderung entstanden. Es ist bei einer ungleichartigen Forderung (Naturalrestitution statt Geldanspruch gegenüber Kautionsrückzahlung) geblieben, weshalb die Aufrechnung bereits scheitert.
Diese Ansicht ist durchaus umstritten, beispielsweise das Landgericht Wuppertal (Urt. v. 27.08.20215) ist der Ansicht, die Bezifferung sei eine reine prozessuale Anforderung.
Praxistipp:
Vermieter sollten innerhalb der ersten 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache alle Ansprüche klären, beziffern, mit der Kaution verrechnen und dem Mieter zugangssicher mitteilen. Dann stellt sich die Frage der Verjährung erst gar nicht.
