Sind mehrere Personen Eigentümer einer Wohnung, so haben sie alle ein Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung (z.B. beide Ehegatten). Sie sind auch zwingend jeweils vom Verwalter zu laden.
Die Ausübung des Stimmrechtes in der Eigentümerversammlung kann aber gemäß § 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur einheitlich erfolgen. Es gibt nur also nur eine ungeteilte gültige Stimme.
Ist nur einer der Mitberechtigten erschienen, so muss der Versammlungsleiter davon ausgehen, dass der einzelne Mitberechtigte Wohnungseigentümer bei einer Abstimmung seine Stimme sowohl im eigenen, als auch im Namen der übrigen nicht an der Abstimmung teilnehmenden Mitberechtigten abgibt. Hierzu bedarf es aber der Vertretungsmacht des Anwesenden. Nach § 174 S. 1 BGB kann der Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümer, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt, eine Stimme aus diesem Grund unverzüglich zurückweisen. Folge der Zurückweisung ist die Unwirksamkeit der Stimmabgabe und zwar unabhängig davon, ob eine Vertretungsmacht besteht oder nicht. Hier wird also rein formal entschieden, ob eine Urkunde vorliegt oder nicht. Das gilt sowohl für Eheleute, als auch geschiedene Eheleute, als auch für sonstige Mitberechtigte, gleichgültig ob verwandt oder nicht. Diese Vollmachtsurkunde muss in Urschrift oder Ausfertigung vorgelegt werden, die Vorlage einer beglaubigten Abschrift oder Fotokopie oder E-Mail genügt nicht.
Die Frage, ob der Verwalter als Versammlungsleiter von seiner Befugnis Gebrauch machen muss, betrifft das Verhältnis des Verwalters zu den Eigentümern.
Die führenden Kommentare sind der Auffassung, der Verwalter habe Veranlassung Vollmachtsformular zu verlangen, wenn er nicht ausreichend auf eine Vertretung des nicht anwesenden Eigentümers durch den Anwesenden vertrauen darf. Bei gemeinsam lebenden Eheleuten wird wohl so ein Vertrauen gerechtfertigt sein, bei allen anderen Mehrpersonenverhältnissen ist eine Einzelfallprüfung vorzunehmen.
Hier empfiehlt sich eine schlichte Nachfrage durch den Verwalter, ob Vollmacht vorliegt, gibt es hierzu Zweifel, so sollte die Urkunde verlangt werden. Wird dann keine Urkunde vorgezeigt, so können die Eigentümer keine Stimme abgeben.
Praxistipp: Schon in der Teilungserklärung können Regelungen zu einer wirksamen Vertretung von Miteigentümern getroffen werden.
