Die Betriebskosten und insbesondere die Heizkosten steigen. Können Vermieter deswegen schon jetzt die Vorauszahlungen erhöhen?

Nach der gesetzlichen Regelung kann die Betriebskostenvorauszahlung nach einer Abrechnung seitens des Vermieters erhöht werden. Die Betriebskostenabrechnung (mit einer Nachzahlungspflicht zulasten des Mieters) ist also die Voraussetzung für eine Erhöhung. Dann kann der Nachzahlungsbetrag durch 12 dividiert werden und auf die bisherigen Betriebskostenvorauszahlungen aufgeschlagen werden. Es werden allerdings Stimmen der Fachliteratur laut, wonach dem Vermieter ein Sonderanpassungsrecht zuzubilligen ist, und zwar nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Das soll möglich sein, wenn der Vermieter im konkreten Fall darlegen kann, dass er trotz ordentlicher kaufmännischer Kalkulation und Mittelverwendung nunmehr ein Darlehen aufnehmen muss, um den Energiebezug durch den Versorger zu finanzieren. Gerichtliche Entscheidung hierzu gibt es bislang nicht. Aus meiner Sicht wären die Erfolgsaussichten  in einem Gerichtsverfahren zweifelhaft. Gleichwohl kann es aber auch für den Mieter vorteilhaft sein, freiwillig die Vorauszahlung zu erhöhen, damit die zu erwartenden Nachzahlungen erträglich bleiben. Deshalb empfiehlt es sich für Vermieter, zügig das vergangene Betriebskostenjahr. abzurechnen, damit zumindest diese Preissteigerungen durch eine Erhöhung der Vorauszahlung abgefangen werden können. Daneben kann unter den dort genannten Voraussetzungen nach der Heizkostenverordnung für die Zukunft der verbrauchsbezogene Abrechnungsanteil auf 70 % gesteigert werden.

Praxistipp:
Zweimaliges tägliches Sturzlüften (für jeweils ca. 10-15 Minuten) spart Energie, weil sich die ausgetauschte Luft besser erwärmen lässt. Zudem wird damit Schimmel am besten vermieden.

Die Betriebskosten (umgangssprachlich „Nebenkosten“) stellen einen erheblichen Teil der Miete dar, insbesondere wenn die Energiekosten steigen.

Regelmäßig ist vertraglich vereinbart, wonach der Mieter zur Kaltmiete eine Betriebskostenvorauszahlung leisten muss. Über diese Vorauszahlungen ist nach Ende des Abrechungszeitraums abzurechnen.

Werden Betriebskosten abgerechnet, so hat der Mieter Anspruch auf Einblick in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege (Belegeinsicht). Bis dahin darf die Nachzahlung zurückgestellt werden. Der Mieter hat allerdings grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass ihm Kopien der Belege zugesendet werden. Der Mieter darf die Belege am Mietobjekt einsehen. Zu diesen Belegen gehört nach einem Urteil des BGH vom 09.12.2020 auch der Zahlungsbeleg zur jeweiligen Rechnung. Ein besonderes Interesse hieran muss der Mieter nicht geltend machen. Der Mieter hat nämlich immer ein Interesse hieran zu erfahren, ob die Rechnung vollständig beglichen wurde, oder im Nachgang Rabatte oder ähnliches eingeräumt wurden.

Praxistipp:
Der Vermieter, der nichts zu verbergen hat, sollte großzügig Einblick gewähren, das schafft Vertrauen. Überweisungsnachweise sollten Mieter zugleich mit dem Rechnungsbeleg abheften, das spart nachträgliches Suchen und beschleunigt die Nachzahlung.