Ein Mieter hatte Anlass zu einer Kündigung gegeben. Die Kündigung wurde sowohl in der Form der fristlosen Kündigung als auch in der Form der ordentlichen Kündigung ausgesprochen. Im Räumungsprozess wurde dann ein Vergleich geschlossen, wonach sich der Mieter verpflichtet, nach einigen Monaten auszuziehen. Als das Datum nahte, gab er an, er habe keine Ersatzwohnung gefunden. Deshalb wurde der Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt. Danach hatte der Mieter eingewandt, er sei wegen aktueller Suizidgefährdung nicht in der Lage auszuziehen. Wie hat das zuständige Amtsgericht entschieden?

Der Verweis auf fehlenden Ersatzwohnraum ist bei der derzeitigen Wohnungssituation gerechtfertigt, nicht jedoch, wenn der Mieter monatelang Zeit zur Wohnungssuche hat. Ebenso ist ein Wohnungswechsel ein erheblicher Einschnitt in der Lebensplanung, bestehende Erkrankungen können dadurch erschwert werden. Dies hat das Amtsgericht berücksichtigt. Dem Mieter wurde zur Auflage gemacht, sich freiwillig in eine stationäre Behandlung zu begeben. Wurde die Aufnahme ins Krankenhaus nicht zu Beginn der Räumung nachgewiesen, so wurde der Gerichtsvollzieher angewiesen, zur Räumung die Polizei mitzunehmen. Damit sollte der Gerichtsvollzieher in die Lage versetzt werden, einem eventuellen Selbstmord vorzubeugen und den Mieter - gegebenenfalls auch gegen dessen Willen - einweisen zu lassen. Im Nachhinein, nach Räumung, hat sich glücklicherweise ergeben, dass der Mieter einen Selbstmord wohl nicht in Betracht gezogen hat. Der Vermieter hat zuvor selbst auch die Polizei informiert, und  Ermittlungen wegen versuchter Nötigung/Erpressung angeregt (Amtsgericht Westerburg, Beschluss vom 14.2.2022 – 12 M 247/22).

Der Bundestag hat wegen der Pandemie vorübergehend das Mietrecht geändert. Fragen und Antworten hierzu: 

Muss der Mieter weiter zahlen?

Ja. Es besteht nur eine Kündigungsbeschränkung, vereinfacht: „Keine Kündigung wegen Mietrückstände infolge Corona“. Die Miete wird also nicht erlassen. 

Darf gekündigt werden?

Nein, wenn es Mieten im Zeitraum April, Mai, Juni betrifft und der Mietrückstand auf der Pandemie beruht. Andere Kündigungsgründe (z. B. Eigenbedarf, Rückstände aus anderen Zeiträumen) bleiben bestehen. 

Muss das bewiesen werden?

Nein, es genügt eine Eidesstattliche Versicherung, dass der Rückstand auf der Pandemie beruht. 

Gilt das auch für Gewerberäume und Pachtverträge?

Ja. Dort besteht daneben uneingeschränkt bei unbefristeten Miet-/Pachtverhältnissen die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. 

Aber Vorsicht – Schnellräumung (Räumungsanordnung nach § 940a Abs. 3 ZPO) geht weiterhin:

Voraussetzung für eine Räumungsanordnung nach § 940a Abs. 3 ZPO ist zunächst eine rechtshängige Räumungsklage. Weiterhin ist Voraussetzung, dass die Räumungsklage sich auf eine Zahlungsverzugskündigung stützt. Das ist derzeit möglich, wenn die Rückstände vor April 2020 aufgelaufen sind.

Die Räumungsklage allein reicht aber nicht aus, erforderlich ist eine Zahlungsklage wegen der nach Eintritt der Rechtshändigkeit der Räumungsklage fällig werdenden Mieten bzw. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung. Die Mieten/Nutzungsentschädigung ab April bleiben trotz der „Corona-Gesetze“ fällig!

Weiterhin ist eine Sicherungsanordnung wegen nach der Rechtshängigkeit fälligen Miete/Nutzungsentschädigung nach § 283a ZPO erforderlich, die vom Mieter missachtet wurde. Dieser Verstoß ist der für die Räumungsverfügung erforderliche Verfügungsgrund.