I. Eigentümer – Arbeitgeber
Der Arbeitgeber ist regelmäßig nicht Eigentümer der Wohnungen, muss also selbst mieten.
Ein Wohnraummietvertrag liegt dann vor, wenn der Mieter in der Wohnung wohnen will. Eine juristische Person selbst kann nicht wohnen. Mietet eine juristische Person Wohnraum an, um Personal unterzubringen, so wird dadurch auch kein Wohnraummietverhältnis zum Eigentümer begründet, vielmehr liegt dann ein Gewerberaummietvertrag vor.
Aus Sicht des Mieters (Arbeitgeber) sollte auch bei diesen Gewerberaummietvertrag darauf geachtet werden, dass aus Gründen des Gleichklangs Regelungen der Wohnraummiete in diesen Gewerberaummietvertrag übernommen werden (aus Eigentümersicht/Vermieter stellt sich das etwas anders dar).
Andernfalls würden Kündigungsfristen, Kündigungsgründe und Abrechnungsmodalitäten einschließlich Abrechnungsfristen im Verhältnis des Arbeitgebers zum Eigentümer auseinanderfallen bzw. erhebliche Abweichungen gegenüber den vertraglichen Gestaltungen gegenüber den Arbeitnehmern vorliegen.
Bitte befragen Sie Ihren Steuerberater, ob Umsatzsteuer ausgewiesen werden kann!
II. Werkmietwohnungen (Mietverhältnis Arbeitgeber – Arbeitnehmer)
Das Gesetz unterscheidet zwischen
- Werkdienstwohnungen (Schwerpunkt Arbeitsrecht) und
- Werkmietwohnungen (Schwerpunkt Mietrecht).
Für Streitigkeiten aus Werkmietwohnungen ist das Amtsgericht zuständig, für Streitigkeiten aus einer Werkdienstwohnung sind die Arbeitsgerichte zuständig.
Bei einer Werkdienstwohnung werden Räume im Rahmen eines Dienst- bzw. Arbeitsvertrages ohne gesonderte vertragliche Vereinbarung überlassen. Rechtsgrundlage für die Überlassung des Wohnraumes ist der Dienstvertrag, die Überlassung ist Teil der Arbeitsvergütung und muss auch dementsprechend behandelt werden.
Wegen der daraus resultierenden Abrechnungsprobleme (u. a. Bewertung des Mietvorteils, Bewertung der Betriebskosten) und der Zuständigkeit der Arbeitsgerichte (gezogene Verfahren) rate ich hiervon eher ab.
Werkmietwohnungen (Zivilrecht – Amtsgerichte) werden wiederum in zwei Unterkategorien aufgeteilt.
Eine normale Werkmietwohnung hat lediglich die Funktion, dass ein Beschäftigter hierin wohnt. Das Mietverhältnis kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonates zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichtenden benötigt wird (vorausgesetzt der Wohnraum war dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen. Damit ist also der Eigenbedarf erweitert auf den Kreis anderer Beschäftigter.
Bei funktionsgebundenen Werkmietwohnungen erfordert das Arbeitsverhältnis seiner Art nach die Überlassung der Wohnung in unmittelbarer Beziehung der Nähe zum Arbeitsort. Das ist insbesondere bei Schulhausmeistern, Pförtnern oder Anlagenwärtern gegeben. Der Vorteil der funktionsgebundenen Werkmietwohnung ist die gegenüber der gewöhnlichen Werkmietwohnung noch mehr vereinfachte Kündigungsmöglichkeit:
Der Vermieter kann spätestens am 3. Werktag eines Monats für den Ablauf dieses Monats kündigen, wenn er die Wohnung für einen anderen Mieter benötigt. Die Dauer des bisherigen Mietverhältnisses spielt bei der funktionsgebundenen Werkmietwohnung keine Rolle.
Die Unterscheidung von der üblichen Werkmietwohnung gegenüber funktionsgebundener Werkmietwohnungen ist in der Praxis schwierig. Oftmals wird sie danach vorgenommen, ob ein eigenständiger Mietvertrag oder ein gemischter Vertrag geschlossen wurde.
Das dürfte letztendlich jedoch falsch sein, maßgeblich dürfte vielmehr das Kriterium sein, ob die Beschäftigten in dieser Wohnung wohnen müssen, weil sie zum einen in der Nähe der Betriebsstätte liegt und zum anderen diese Beschäftigten auch schnell erreichbar sein müssen.
Das dürfte in vielen Fällen die Ausnahme sein.
